在零售商業大環境疲弱的形勢下，一個有意思的現象正在發生。據仲量聯行第三季度北京房地產市場報告顯示，郊區購物中心的空置率降至4.1%，為該市場自2008年出現以來的最低點。
“由于核心商圈沒有新的供應，導致新的購物中心集中在郊區。隨著軌道交道等基礎設施建設不斷完善，人口外遷實現，郊區有了一個比較好的住宅支撐點。因此，雖然大環境不好，但郊區購物中心還有一個比較理想的招商情況。”仲量聯行華北區零售地產部總監羅綺華對中國房地產報記者表示。
“當然郊區購物中心開發商自身也花了很多心思做調整，比如加大家居生活類品牌，對愿意且能夠在非生活必需品上消費的目的性顧客很有吸引力。”羅綺華補充道。
第一太平戴維斯統計顯示，過去一個季度，位于北京非核心商圈、由經驗豐富的開發商運營的區域型購物中心表現良好，支撐全市中高端購物中心首層平均租金繼續上漲至每平方米每月人民幣916.2元，環比微幅上升0.3%。
值得一提的是，本季度“小超人”李澤楷轉手、市場期盼已久的盈科中心“商轉辦”項目竣工上市，且已實現90%的出租率。
盈科中心的成功轉型助長了本季度投資者對零售轉辦公改建機會的熱情。盈科中心較高的出租簽約率，加之投資者對辦公樓項目的偏好，極具改建潛力的資產在本季度尤其受到投資者的歡迎。該項目的成功也為其他有意升級存量的商業地產企業提供了重要參考。
但羅綺華也提出，盈科中心是個特殊的案例，“商改辦”主要看物業位置及硬件適不適合改造新的辦公樓，操盤手和管理者也很重要。“‘商改辦’的確是縮減商業庫存，緩解零售百貨頹勢比較好的方法，但要具體案例具體分析。”
正在外擴的購物中心
根據仲量聯行報告可以看出，由于市場需求不斷增長，郊區零售物業空置率較低，絕大部分郊區零售項目開業時達到滿租或取得較高的出租率。
例如，總建筑面積27萬平方米的超大型購物中心——龍湖天街本季度在北京南郊開業并全部出租簽約，開業時95%的店面已開始營業。鑒于租賃市場總體放緩且該項目面積巨大，這一成績格外令人矚目。
與此同時，城區零售市場的空置率與上季度持平。本季度，北京銀座和諧廣場在城區邊緣開業，目前全部對外出租簽約，且超過90%以上的店面已開始營業，實現了與龍湖天街不相上下的業績。
由于北京市中心土地的稀缺，各大傳統核心商圈可供開發的土地資源有限，在傳統商圈之外，大興、順義、房山、昌平、通州等產業新城商辦市場正在崛起,綠地、旭輝、綠城、葛洲壩等房企提前布局。
而現有居住人群外擴，往郊區集中，也會導致在這些地區生活配套的購物中心的需求越來越大，所以在這些項目出現的時候會滿足這部分居住人群的生活消費需求。
項目較大的體量或將在短期內使市場平均空置率有小幅度上升。之前西紅門匯聚南城的項目基本都以滿租的情況開業，并且這些新增項目的開發商也比較成熟，所以入駐率也會比較高。
第一太平戴維斯統計顯示，新開業項目均實現高入住率，加上超市推動全市中高端購物中心入住率環比微幅繼續上升0.4個百分點至94.9%。
第一太平戴維斯也預測，今年內，北京還將迎來5個中高端零售項目入市，新增約68.3萬平方米零售面積，新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊，作為良好的配套設施滿足來自周邊快速發展的住宅小區的消費需求。北京商業零售外擴已成大勢。
但郊區產城一體化不可能一蹴而就。核心商圈的優質項目和非核心及近郊的區域型購物中心預計將持續贏得良好租金增長勢頭，但部分新興商圈的社區型項目可能將更著重引進聚客能力較強而承租能力相對較低的體驗型業態以提振人流，因此市場整體租金增長勢頭或將進一步放緩。
需要提出的是，在多位業內專家看來，郊區購物中心空置率下降，還要得益于開發商的積極轉型，向超市、專業市場等大型零售商和其他大面積體驗型業態擴張積極。
“我們可以看到市場新的動態，傳統的超市、服裝、餐飲以外，更多家居生活類品牌出現，而且它們從原來只占據負1層，開始拓展向更高的樓層，拿下更多的面積。生活時尚品牌對地標性購物中心顧客有顯著吸引力。隨著客戶群逐漸成熟化，生活方式類優質品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花錢的顧客的青睞。”羅綺華說。
以龍湖·時代天街為例，開業整體出租率達99%，品牌同步開業率達到95%。在品牌招商方面，聚集了優衣庫、H&M、GAP等眾多國際快時尚品牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。
“所以，可以預測大環境雖然不太好，但處于調整階段的零售商業增長有一定空間，我們比較看好整個零售市場，樂觀的認為未來租金增長存在可能性。”羅綺華指出。
“商改辦”試水喜憂參半
三季度商業零售市場的另一個亮點是，坐落于三里屯地區的盈科中心成功完成了將零售面積改造為辦公面積的轉型，本季度實現90%出租率，成為商業存量升級改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性，也使得其成為“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位處三里屯商圈。樓板面積約169900平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。商業地產黃金時代，盈科中心曾一度是三里屯令人艷羨的地標建筑。
但事過境遷，盈科中心逐漸沒落。隨著2011年駐扎十年的太平洋百貨離開后，盈科中心近4萬平方米的商業面積一直空置，租金收入持續下滑，成了“小超人”急于出手的辣手燙山芋。
2008年開始，出售北京盈科中心傳聞不斷，期間盈大地產也披露過“磋商出售北京盈科中心”的公告。期間，包括SOHO中國、新鴻基地產等多家知名內地和香港企業都對此表示了濃厚興趣，但一直沒有下文。
“之前一直沒有出售成功，坦白講是價格沒有達到預期。”跟蹤研究盈科中心的仲量聯行華北區投資部副董事徐茜茜稱，過去盈科中心在李澤楷手里的時候，為填滿寫字樓，有一批客戶的租金顯著低于市場水平，這批客戶鎖定租約導致投資人做測算的時候很難算過賬。
直到在2014年4月基匯資本以57.8億元價格拿下盈科中心。“在幾萬平方米空置下，基匯資本確實冒很大冒險。但同時我們要看到基匯資本背后配的是主權基金的錢，對回報率要求相應比較低，這也給基匯資本這樣一個機會去對這個項目進行大量改造升級。”徐茜茜說。
隨后基匯資本進入并進行改造，將整個面積完全轉換為寫字樓，面向那些尋求聯合辦公空間和附近著名的三里屯地區服務設施的租戶。租金達到每月300元/平方米，遠高于太平洋百貨時間每月100元/平方米的水平。
“當時的時間點，如果不租給太平洋百貨，整組給另外的市場，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改為寫字樓后租金比最初漲了3倍，可以說是個相當理想的結果。”徐茜茜表示。
在基匯資本總裁、聯合創辦人吳繼泰看來，盈科中心是“可提供出色回報”、“規避風險的天然屏障”。 “購買北京盈科中心是難能可貴的機會，可在北京無法復制的精華地段收購到如此大型可生產穩定現金流的項目。”吳繼泰如是描述。
正是商業物業需求的不平衡，在市場環境不景氣，寫字樓租金上漲、需求旺盛的情況下迫使配套商業具備轉型寫字樓的可能性。
盈科中心的成功轉型助長了本季度投資者對零售轉辦公改建機會的熱情。仲量聯行報告指出，北京東部的百盛購物中心太陽宮店在本季度以總價人民幣23.2億元完成出售。該項目的中國買家很可能考慮將其改建為辦公樓，以便最大限度地利用該市場商機。
但需要注意的是，“商改辦”的另一典型案例為中關村廣場購物中心，近20萬平方米面積整體改造為創新辦公為主的“中關村·東方創業谷”。但這一大體量新項目出租狀況不佳。
“在商業物業增速放緩的情況下，‘商改辦’是一種形式，但不是救命稻草。‘商改辦’的過程中要充分考慮地理位置、改造條件是否合適，包括接收者管理能力、操盤手水平，這些都是能否盤活庫存商業的關鍵因素。”羅綺華表示。
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